北大光华院长刘俏:我国公积金存量8000多亿,推行租房REITs可建设更多公租房

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北大光华院长刘俏:我国公积金存量8000多亿,推行租房REITs可建设更多公租房

北京大学光华管理学院院长 刘俏

出品 | 搜狐商学院

编辑 | 徐小奇

主编 | 王德民

6月21日, 9支基础设施公募REITs试点项目分别在沪深交易所上市交易,首日成交额均破亿元,合计逾18.6亿元。我国首批REITs的底层项目主要投向收费公路、产业园、仓储物流等基础设施类型,资产分布在北上广深等经济发达地区。

从全球看,REITs底层资产种类丰富,涵盖住宅、医院、工业厂房、零售商铺、数据中心等。以美国为例,基础设施类REITs仅占总量的13.92%。

“我国现在的REITs底层资产只有基础设施,未来这个范围会不断扩大,与租赁住房相关的资产应该被纳入。”北京大学光华管理学院院长刘俏对《致知100人》说。

ICCRA住房租赁产业研究院数据显示,截至2020年底,中国住房租赁市场整体市值为2.52万亿元人民币,预计中国住房租赁REITs规模可达3024亿元。

发展租赁住房REITs有何意义?刘俏指出,中国当前城镇化率约63.8%,但是真正拥有户籍的人口比例不到50%,现在每年新增1300万新市民,预计2035年我国城镇化率至少达到75%。如果这75%的人都拥有户籍,享受城市提供的公共服务,意味着仅有近30%的人口,也就是4亿人,需要在城市待下来。考虑到当前一线、二线城市房价,如何妥善安置这4亿人是未来十五年急需解决的问题。

刘俏表示,发展租赁住房REITs,可以为公租房募集更多建设资金。加之我国公积金存量大概有8000多亿,大多储存在银行,仅有一部分用于建设公租房。建议用公积金支持公募REITs的发行,与地方政府一起联合建设多层次住房。

“另一方面,REITs也为租赁住房建设找到了定价的锚,使租赁住房的建设布局更加有效。”刘俏说。

他举例,比如以苏州租赁住房作为底层资产发行一支REITs,如果交易价格节节上涨,表明苏州租赁住房需求很强,可以增加投资金额。如果价格一直下跌,则可以减少对这个城市租赁住房的投资和建设。

REITs对我国房价有何影响?刘俏坦言,我们现在发行的是基础设施公募REITs,对房价没有直接冲击。长远看,推出租赁住房REITs对房价回归合理水平还有加持作用。

北大光华院长刘俏:我国公积金存量8000多亿,推行租房REITs可建设更多公租房



以下为采访精编:

搜狐财经:发展租赁住房REITs有何意义?

刘俏: 我国现在的REITs底层资产只有基础设施,未来这个范围会在发展过程中不断扩大,与租赁住房相关的资产应该被纳入。

中国当前城镇化率约63.8%,但是真正拥有户籍的人口比例不到50%,现在每年新增1300万新市民,预计2035年我国城镇化率至少达到75%。如果这75%的人都拥有户籍,享受城市提供的公共服务,意味着仅有近30%的人口,也就是4亿人,需要在城市待下来。考虑到当前一线、二线城市房价,如何妥善安置这4亿人是未来十五年急需解决的问题。

将租赁住房纳入公募REITs底层资产范围,一方面可以解决租赁房建设的资金问题。广集公共资金用于投资租赁住房市场建设。另一方面,REITs为租赁住房建设找到了定价的锚,能引导资源更有效的配置。

过去20年,以地级市为单位,我国的房地产投资规模与城市人均GDP之间呈反比。经济欠发达、人均GDP相对较低的城市,更愿意将房地产作为经济增长的动力。这就导致很多三四线城市住房过剩,而某些一线城市住房紧张。

未来REITs的价格可以引导租赁住房建设更有效的布局。比如以苏州租赁住房作为底层资产发行一支REITs,如果它在二级市场的交易价格节节上涨,表明苏州租赁住房需求很强,可以多投资。另外一个城市的REITs,如果价格一直往下跌,它的运营绩效、现金流情况都不理想,说明这个城市供需矛盾不突出,可以减少投资。

搜狐财经:租赁住房具体如何与REITs结合?

刘俏:有很多方式。比较简单的是将存量租赁住房作为底层资产,并将其证券化。但是,存量租赁住房的租金收益率相对较低,如北京租金收益率可能仅1%到2%,达不到市场投资者对投资收益率的最低要求。

所以我们要更多着眼于未来租赁住房的建设。租赁住房建设的覆盖群体是新市民,他们的需求层次不一样。我们要针对这一群体,提供相应的租赁住房,同时用“三合一”改革方案,使租金满足市场投资者对投资收益率的要求。“三合一”需要公积金、租赁住房和地方政府共同合作。

我国公积金存量大概有8000多亿,大多储存在银行,有一小部分资金用于建设公租房。地方政府可以用土地划拨等方式,降低租赁住房的用地成本,以提高租金收益率。建议用公积金支持公募REITs发行,与地方政府一起联合建设多层次住房。

比如苏州工业园区的人才公寓,理念与租赁住房很像,但收益率可以达到6%—8%,完全能满足长期投资者对投资收益率的要求,可以公募上市。一方面能解决资金投入问题,另一方面能为未来租赁住房的合理布局,提供价格参照。

搜狐财经:REITs对我国房价有何影响?

刘俏:我们现在发行的是基础设施公募REITs,对房价没有直接冲击。但美国REITs中,商业地产规模较大,可能会提高中国房地产开发商对商业地产的预期。但是我国对REITs底层资产范围的扩大会非常谨慎,坚持“房住不炒”的基本指导思路。在房地产领域中,最有可能扩展的是住房租赁REITs。

长远看,推出租赁住房REITs,有定价的功能,对房价回合理水平的确定有加持作用。

搜狐财经:我国REITs刚刚起步,你对于培养中国REITs人才有何建议?

刘俏:REITs人才紧缺有两个原因。第一,REITs既有不动产属性,也有金融属性,同时懂这两方面知识的人很少。REITs需要一个培养市场、培养专业人才、培育投资者的过程。这也是我们需要先试点,再逐渐地扩大规模的原因。

另外公募REITs以不动产作为底层资产,工作涉及与政府部门进行协调,交易过程比较复杂,要求管理团队对中国制度背景有深刻理解。

搜狐财经:我国REITs与美国有何不同?

刘俏:我国REITs与美国的REITs从基本理念、底层资产范围、交易结构、法律架构、监管体系等方面看,有很多不同。中国REITs现在采用ABS(资产证券化)加公募的发行方式,这样能将立法成本降到最低。

搜狐财经:我国REITs能否参照国外的优惠政策,比如税收方面?

刘俏:税收优惠确实是REITs发展的重要驱动力,美国、澳大利亚等国家的REITs都有税收激励政策。

但是现在出台优惠政策为时过早。我们需要通过试点和经验梳理,分析9支公募REITs的上市表现,再思考在税法或者税收优惠方面,应该给予REITs什么样的合理支持。税收驱动对公募REITs的成功意义重大,但是这需要系统梳理,将现在一些以特例形式呈现的做法一般化,通用化。从这个角度讲,基础设施公募REITs的试点往前走了一大步。

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  • 本文由 发表于 2023年7月10日 04:57:49
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