【老K说】数字背后的现实：数据究竟解释了多少--瑞莱博i选址
上海社保基数上调-和物流地产有何关系
以2023年7月1日正式开始实施的上海社保基数上调为例。调整后的基数为7310元，平均工资达到12183元。尽管身边各种裁员、降薪的消息层出不穷。
可上海的平均工资的涨幅呢？2020年是13.7%，2021年是10.7%，2022年是10.2%，如此令人难以置信的涨幅背后可能有这哪些诱因，这和物流地产又有啥关系呢？别着急，咱们接着往下聊。
原因一:人员减少,工资上调
社保基数每年根据上一年员工工资进行调整，员工第二年的工资普遍较上年增加，这熟悉的配方是不是像极了物流地产合约内的租金涨幅？管它市场惊涛骇浪，第二年合约内租金必须得涨。
出于最大限度减少薪资对员工工作积极性影响的考量，大多数公司缩减人员开支的方法是裁员，而非普降大多数员工的薪资；另一方面，出于对人效优化的考量，许多企业会将以前3个人的工作压缩到现在的2个人来完成。对于工作量增加，往往会考虑给予这部分留下的员工一定程度的加薪和年终奖金作为补偿。绝大多数员工第二年的工资可能至少跟随CPI上涨2%-5%；此外，年终奖与绩效津贴影响基本工资，基于这些因素作为社保基数调整，必然会导致第二年的社保基数「水漫船高」的趋势。
原因二:样本结构发生变化
上海近年来的产业升级和结构调整，陆续淘汰了一批低端制造加工业和劳动密集型产业。这部分工作岗位消失的同时，意味着上海的中低端收入群体的比重在下降。中小企业在个税申报和五险一金缴纳方面也不如大企业来的正规。如此一来，在计算时，高薪群体的权重得到扩大，平均工资也将提高。
原因三:失业率
根据国家统计局2022年5月份的数据显示，16-24岁青年的失业率高达20.8%。如果将这部分失业人群的工资水平（为零）计入社保基数和平均工资的计算中，平均工资的数值可能就是另一个story了。
廊坊市场的解读-一个反复被老K拿出来“胖揍”的城市
我们在解读物流地产高标仓市场租金调整时，也需要警惕数据的迷惑与滞后效应。当高标仓供给增加时，市场租金可能会下降。然而，这种调整并非即时发生的。ToB业务中的市场价格的变化往往需要一段时间的沉淀。
重点看上图中近四年廊坊的租金走势和新增供应量
在经历了2016-2019年，四年内仅10万㎡新增供应的沉寂之后，廊坊在2020年开启了新一波供应潮。根据瑞莱博统计，2020-2023年的4年内的新增交付将达到惊人的450万㎡。可即便有如此的天量供应，2020年廊坊市场租金仍然在上涨。老K给出这样的数据怕是要被所有廊坊做招商的兄弟们一顿痛扁了。可为什么会出现这样的情况呢？还是样本选择性偏差和数据滞后效应带给我们的迷惑。
时间回到2020年
2020年1-5月
这时无论是宝湾廊坊经开区物流园、还是普洛斯廊坊龙河物流园，彼时的有效租金都冲到了1.35/㎡/天（含税含物业）的顶峰。当时的市场一片向好，不仅没有新增供应，还能够承接北京外溢的需求，因此出租率保持在98%-99%的水平。
2020年5-8月
自2021年5月的短短三个月内，易商先后陆续共4个项目投入运营。正式拉开了这一波供应大潮的序幕。随着越来越多的新增项目的入市，而先后受到疫情和北京冬奥会影响，租赁需求以肉眼可见地速度减少，2021年下半年全市的签约不超过5份合同。
然而，在统计市场租金时，并没有出现下降拐点。所有人依旧保持乐观态度，大伙儿对去化抱有高期待，并不会把几份低于平均水平的租约定价作为未来一段时期内的价格锚点，价格维持着坚挺。况且彼时大部分租约还按照每年4%的合同租金递增率惯性上涨。如此一来，当年的市场租金最终仍旧充满“违和感”地上涨了7%。
然而，这就像是一辆过山车在攀上顶峰，准备加速俯冲前最后的狂欢。现在的廊坊租金正在经历着怎样的血雨腥风，想必大家也都有所耳闻。
灵魂拷问
如果高标仓市场租金的问题可以依靠市场来调节，那么对平均工资和社保基数的统计逻辑，如果也有值得优化和商榷的地方，谁能来助攻一波调整呢？
这让老K联想到最近看的一本叫《MONEY MACHINE》的书，里面作者单伟建回忆他当年推进新桥资本收购深圳发展银行时的一段话：
I know top leaders anywhere usually did not want to admit that they had made mistake. To my surprise, a few weeks later, Baosteel received fresh approvals from the vice premier’s office to issue the bond without conditions. I was impressed not only with Zhu’s efficiency and decisiveness, but also his willingness to accept reason and different viewpoints from a humble and obscure banker. Zhu had the reputation of being a no-nonsense reformer for good reason.
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你在工作和生活中又踩过哪些数据的坑？你对这次的社保基数的调整又怎么看呢？评论区给我们留言吧~
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