大房换小房？特殊行情下的“逆向操作”
文教区
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关于市场，前几年的答案几乎是统一的——闭眼买、集中资源买优质资产、能用杠杆尽量用杠杆……
这几年，随着行情和外部经济环境的变化，市场越来越分化，在楼市闯荡的人们也开始做出不一致的决定：
一部分仍在头铁冲“打新”，也有一部分收手观望了，还有一部分甚至开始“逆向操作”——打算卖掉大房子换成小房子。
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2023年，对于从事外贸物流的M先生来说，日子并不太好过。
前几年，虽然各行各业都受疫情影响，但M先生公司的生意却是一路攀高，对外贸易物流价格高企，让M先生的收入随之逆势大涨。
这也给了M先生大胆买房的底气。
翠苑
前年，本着“用老房子换优质资产”的原则，M先生卖掉了名下的老房子，在翠苑摇到了一套160多㎡的新房，总价接近千万元。
“其实这个总价是超出我预算的，当时也有其他小一点的户型，可我想着一步到位，就买了大的。”为了首付，M先生已经是左支右绌，不但把自己身边所有的资金都投了进去，还向亲戚朋友临时借了一些，又向银行贷了小几百万元，这才顺利把房子买了下来。
“本来想着按当时的收入，很快就能把向亲戚朋友借的钱还了，后面每个月还银行几万元也是能负担的。”让M先生没想到的是，今年收入锐减，原本可以承受的房贷成了重负。
一边是钱越赚越少，另一边则是睁开眼就要付出去的“硬开支”，M先生也不免焦虑起来，“之前每个月的收入还能平平过，现在就很吃力了，入不敷出，只能靠其他小额贷款过渡，但明显不是长久之计，我怕负债雪球越滚越大。”
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好在，新买的楼盘在去年底提前交付了，只不过，还没住进新房，M先生已经在考虑挂牌出售了。
M先生直言：“想降杠杆，少点风险。”
翠苑
据他了解，他的房子在板块内算是比较优质的，当初5万多元/㎡的价格现在可以挂到8万多元/㎡。
“虽然现在有双税，但好在比较新，品质也可以，出手没太大问题，理想状态可以赚300多万元，还了银行贷款，手头可以留大几百万元，再去摇一套面积小一点的新房或者去淘一套有性价比的二手房，付完首付也还有现金在手上，加上现在房贷利率也下来了，负担就没之前这么重了。”
对他来说，挂牌卖房是眼下比较稳妥的做法，反倒是对后续规划比较犹豫：剩下的这笔钱是留现金还是再去入手不动产？
“有朋友建议我再去‘打新’买套房，可以作为投资，也可以用来收租。要是放在以前，我肯定毫不犹豫选择买房，但经历过之前的资金紧张，我有点不敢再用高杠杆了。”
M先生承认，之前算是眼光不错，选了一套有保值升值能力的房子，可后续再投资的话，只能用剩下不多的钱买房，能买到哪里确保有钱赚，按后市的行情走势，会不会踩到“亏本的坑”？
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且不论M先生的决定是否正确，终究，他是为了在波动的环境中掌握多一点“确定性”。
而且，他是幸运的，挑中了好房子，不会因为一次任性的巨额消费而影响了人生轨迹。
可现实中，“翻车”案例屡见不鲜，乱买房、乱加杠杆让不少炒房客遭遇了滑铁卢，沦为亏本出货“韭菜”，一个不当心，更会成为中产返贫的一大推手。
当楼市不再有“只涨不跌”的神话，不再遍地都是“闭眼摇”的神盘，商业市场露出了锋利的尖刃割出带血的筹码，大家终须直面“风险”意味着什么。
谨慎者，选择观望或者回撤；无畏者，咬牙坚守或者继续向新的机会发起冲击。
此刻，是攻？还是守？很多人似乎又走上了分化的十字路口。
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