今天再来聊聊买房的反向置换！
前几天写了一篇《买“便宜”的大房子，成为越来越多人的选择！》的文章，引发了很多网友的讨论，也有多位粉丝和我私下交流了这个问题，今天我们再来聊聊这个话题。
其实，买“便宜”的大房子能成为很多人关注的焦点，班长觉得主要在两方面，一是居住属性，二是升值属性，同时也代表了相当一部分购房人买房观念的改变。
房子是用来住的，但也不仅仅是用来住的。
近年随着房价的持续上涨，很多普通人依托于房产的增值，实现了原本不可能实现的财富跨越式增长，也让房子的投资属性完全凌驾于居住属性之上。
如此一来，“只涨不跌”的楼市和收入上涨的预期，给予买房人强大的信心，敢于加杠杆、高杠杆，以小换大、便宜换贵的购房操作成为主流，
不过这三年多以来，我们每个人都经历了诸多外在和内在的变化，会更多的关注到生活本身、开始“慢”下来，经济环境的改变也让收入、信心预期在下降。
加上全国性房价的大跌也打破了“只涨不跌”的神话，让一部分买房人开始重新审视房产投资的收益率、安全性，以及自身财务状况是否稳健，那么以大换小、以贵换便宜的反向置换，既可以理解为从消费升级到消费降级，也可以理解为从高杠杆到低杠杆甚至是去杠杆。
所以当下的楼市，很多买房人不再把房子看成“投资品”，而是一个“消费品”，舆论也开始转向，更多关注房子的居住属性，比如最近两年承担溢价的“楼盘品质”。
不过，把房子看成一个消费品以后，性价比这个词就会成为一个“关键词”。
房子的居住属性，个人觉得可以分为三个范围来看，一是房子内部、二是房子外部、三是小区外部。
房子内部更多的在于面积大小、户型优劣、装修标准这些，房子外部看小区的大门、外立面、梯户比、绿化、公区装修和配套等等，小区外部则是地段、交通、商业和学区等配套。
在这几项当中，以居住面积为例，存在一个边际效用递减原理，自住使用时低于某个面积区段，功能性就会偏弱，比如一房适合单身或者情侣，但不适合绝大多数有娃的家庭。
而高出某个面积段，增加的面积只是在提升生活的舒适度，而不是不可或缺的必备功能，比如在200平基础上加个30平，肯定不如在70平的基础了加上30平来的实用。
那在房子内部、房子外部和小区外部这三项当中，什么是“不可或缺的必备功能”？
房子最核心的功能是居住，这点很好理解，房子大小、户型和装修好坏，是直接关系到能否居住、能不能住的下、能不能满足生活功能这些基本需求。
而小区外部，即所在的位置、交通、学区和交通等，则是生活的延伸、子女教育和工作、生活的需要，同样不可或缺。
相比较，房子外部更多的还是“提升”而不是“不可或缺”，比如更加气派的大门、更加漂亮的外立面、更加精致的绿化和公区等，如同上面提到的居住面积一个逻辑，只要不是太差的小区，这些提升带来的更多还是感官的愉悦和仪式感。
因为大多数成年人并不会在这些场景长时间停留，家，也就是房子内部才是主要生活场景，所以，如果资金充沛，是完全可以为这些提升买单。
但如果资金不多，从性价比的角度出发，这些提升就是可以被舍弃，优先满足房子内和小区外这两条，对于刚城和改善来讲，一个奢华的公区远不如房子大10个平方提升的幸福指数高。
其实这和买车有点相似，早期车被赋予了很多“面子”，但是随着私家车普及慢慢开始淡化，性价比成为大多买车人最先考虑的问题，需求被放在了第一位。
当然了，需求不是一样的、经济水平也各不相同，有人追求投资、有人追求面积大、有人追求学区、有人追求高品质，如此种种，不一而足，买什么样的房子还是要结合自身情况，适合自己的就是最好的了。
但现实情况是反向置换确实越来越多了，也许很多人并不理解，但是，子非鱼，安知鱼之乐？
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