价值400万亿元 六成进入“中老年”：存量房如何养老?
作者 | 王晗玉
编辑| 郑怀舟
封面来源| 受访者供图
继对“是否将征收房地产税”的讨论间隔两个月之后，“是否将征收房屋养老金”又成为广大业主关注的焦点。
不过相比由“我国全面实现不动产统一登记”一事联想到房地产税即将开征，住建部部长倪虹的发言传递的信号意义更为明显。
6月28日，住房和城乡建设部部长倪虹在《学习时报》发表文章指出，研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障。
两天前，倪虹在会见中国银行董事长葛海蛟一行时，亦曾表示要为民众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。
该消息一出，随即引发广泛关注。部分评论认为施行房屋养老金制度， 意味着业主的养房成本或将再添一笔。
而实际上，自去年以来，建立房屋养老金制度已被多次提及。
2022年“4·29”长沙居民自建楼房坍塌事故后，5月1日，住建部部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋“养老金”制度，更好地解决既有房屋维修资金来源问题；5月24日，国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，提出“研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”
进入2023年，4月，全国自建房安全专项整治工作电视电话会议提出”积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”；5月，住建部赴南京调研探索开展房屋养老金制度试点相关工作。
一系列专项会议和文件专门提及，或表明房屋养老金制度将加速推进实施。观察于2007年10月通过，并于2008年2月施行的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金需由业主按所拥有物业的建筑面积缴存。因此部分观点认为后续房屋养老金的资金来源也将以业主缴存为主。
那么，在当前房地产基本面走弱，商品房销售增长乏力、购房者信心不足的当下， 提出建立房屋养老金制度会否拖慢楼市复苏的节奏？
另外，此前已有住宅专项维修资金，为何现阶段又需探索新的房屋养老金？房屋养老金最可能有哪些资金来源？针对上述问题，36氪与广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进行深入交流，以下为访谈实录，内容经36氪总结提炼：
| 36氪：在本次提出探索建立房屋养老金制度之前，已有《住宅专项维修资金管理办法》，要求业主在办理房屋产权证时需按持有物业的建面缴存专项维修资金，尚未出售的物业由建设单位缴存。市场应该如何理解房屋养老金与此前住宅专项维修资金之间的关系？
李宇嘉：以前的住宅专项维修资金是作为新房的住宅过保修期以后，在外立面、上下水管道、楼梯间等公共区域出现大修大补时需要使用的资金。《住宅专项维修资金管理办法》规定业主需按住宅建筑安装工程每平米造价的5%-8%缴存首期资金，余额不足首期交存额30%时需及时续交。
但是问题就在于它（住宅专项维修资金）的规模不够，续缴的效果不好，并且使用和管理比较僵化。规模不够主要是因为我们当时设置的缴存标准并不能满足当下房屋需要大修大补时所需要的资金水平。 过去几十年房地产在快速发展，特别是高周转的过程中，房屋本身就有一些缺陷，短缺经济时代建设的福利房也有这个问题，再加上物业在后期管理上没能把“小修小补”的日常保养做好的话，这些住房和设备、设施越到后期就越容易老化，而且大修大补提前，维修基金不够。那么就需要这个更多资金来做修缮和维护。
另外，之前的住宅专项维修资金并不是针对房屋全生命周期所做的专业性风险预估，它只是基于一个固定的算法，对后续可能需要的大修大补做了行政化色彩的资金归集。从全生命周期来看，目前我们存量的房屋大概有500亿平米，其中大约有300亿是本世纪之前建的。进入存量时代后， 这300亿就开始进入“中老年”了，另外的200亿也有很多是楼龄超过20年了，也进入“中年”了。这就需要对后续可能存在的功能老化以及一些风险做一个综合考量。
| 36氪：您提到的风险主要包括哪些情形？过往的维修资金使用和物业管理为何会出现不到位的情况，探索建立新的房屋养老金制度能够形成哪些补充？
李宇嘉：我们刚刚提到的风险既包括水电管气路这些地下的设施，也包括外立面、楼梯、电梯这些公共空间，这些区域功能损坏不仅是无法使用，而且可能存在安全隐患。当然，水电管气路是由管线单位负责，但这些问题会引发建筑物本体的风险，近期的燃气管道爆炸等已经产生了这个隐患。这些更需要前瞻性判断，就是要先体检，定期体检，再进行评估，然后再进行维修保养。所有这一系列工作，包括维修资金的使用规则，都需要依靠专业的机构进行，这个是原来的住宅专项维修资金不具备的—— 它的行政属性的烙印非常强。
所以在探索新的房屋养老金时，我们更多要借鉴社保基金。 房屋养老金跟个人养老金很相似，都是需要专业机构打理，包括归缴的资金如何安排——像美国等国家的社保基金还要投资——整个这套使用规则是专业性很强的工作，甚至需要专业的投资机构管理，这是原来的管理住宅专项维修资金的机构欠缺的。
| 36氪：去年以来，建立房屋养老金制度被多次提及。结合当前市场发展阶段来看，您认为现阶段重点提及房屋养老金制度的原因有哪些？
李宇嘉：现阶段提及房屋养老金主要有几方面原因：一是过去对于存量房屋进行摸排，进行城市体检的过程中，发现一些超出预期的风险隐患。今年全国两会期间，全国人大代表，南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高建议建立房屋养老金制度时，讲了一组数据：南京有约30%的房屋未归集维修资金，已归集维修资金且当前有结余的老旧小区中，又有28%余额低于10万元。
也就是说有相当数量的老旧小区缺乏养护资金来源，钱不够。
第二个方面，我们发现现有的维修资金，以及它的管理体制已经无法应对未来可能出现的风险。包括2022年的长沙自建房倒塌事件，以及今年哈尔滨的私自拆除承重墙事件，这些都意味着我们必须要按照新的房屋养老基金模式来进行住宅维护，那就必须要对既有的体制，资金的归集、管理到使用全流程做出改变，在房屋体检，风险评估，以及防患于未然的预警等各个层面对物业管理形成倒逼，让其能够在日常的小修小补、维护保养开始尽心尽力，才能避免更大的隐患突发和提前到来。
| 36氪：结合实际情况来看，您判断房屋养老金的资金来源最可能来自哪些渠道？
李宇嘉：我觉得房屋养老金应该由几个支柱构成。第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户。“应归未归”或未足额归集的，要查漏补缺、追溯补齐。
第二支柱类似企业年金，比如一定比例的土地出让金、财政奖补，公共维修资金的增值收益，公积金的增值收益等，这些进入公共账户。可借鉴社保基金管理模式，委托专业机构投资打理，实现保值增值。
第三支柱应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充，可由全体业主集体投保，新房项目由开发商代全体业主投保。
此外，不同于增量时代的投钱建设，存量时代需要建成的物业持续产生现金流。小区内商铺、房屋出租、停车场、广告牌等公共空间应有盘活经营、出让经营权的思路。当下，老旧小区改造如火如荼，可以挖掘出很多盈利空间。
| 36氪：房屋养老金会否令商品房业主的持有房屋的成本增加？目前居民购房信心不足，商品房销售增长乏力，提出建立这一制度会否再次拖慢楼市复苏的节奏？
李宇嘉：综合考量应该不会增加业主成本。因为房屋养老金关系到我们的房子会不会提前老化，会不会有风险。只有维护好，房子才有流通性，才有价值，才能更大程度上保持增值，这与业主利益并不矛盾。
能否流转是判断一项资产是否具有价值的关键。存量房能不能流转起来、使用起来，是房地产市场能否稳定的关键。存量时代房子遍地的情况下，维护的好才有流转。 现在二手房挂牌量很大，难卖的就是那些“高龄房子”，根源就在于这些房子没有得到很好的维护。
目前， 我国存量住房价值超过400万亿元，达到历史最高值，相当于GDP的4倍。房地产直接关联着40%的银行贷款，以不动产作为抵押或现金流依赖地产的金融资产，规模就更大了。
所以推进建立房屋养老金制度，还需要加强宣传，让市场了解缴纳这项资金是对我们保持资产增值、金融稳定有助益的。房屋养老的重要性不亚于个人养老。现在我们70%的财富、财产压在房子上。未来进入老龄化社会，不管养老制度怎么设计，最终的养老依赖都离不开房子。
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