红盘末日？
最近的红盘F4之二：馥源庭、潮展云起，两盲盒已开，结果既意外又不意外！
意外的是离SKP仅300米不到的奥体-世纪城板块独子—潮展云起既没有限售，有房社保排序也距离顶格有相当差距！
不意外的是：馥源庭不排社保！重要原因是565套一次性梭哈，超过市场绝大多数新盘滴灌式开盘量的两倍，这么大的量，摇号的人就这么多，加上潮展云起分流，中签率肯定占优势！
但潮展云起不同，首开仅232套房，报名人数2100户不到，与仅一个月前开盘的邻居杭承府，有房顶格社保，无房169个月的高社保相比，热度降的比较明显；
不由得发出：“杭州连奥体-世纪城顶流红盘都凉下来了吗？”的感慨！
那么我们把最近开盘的几个红盘板块的摇号小趋势横向对比一下，看看摇号场上2022年比2023年到底有何变化？
先看整个杭州网红顶流板块——奥体-世纪城，这两年的摇号趋势：
2022年3月SKP摇号情况
22年12月揽奥望座摇号情况
2022年星潮映象府（SKP）上市，不管是185㎡起始面积段，还是830万级总价门槛都不低，而两次开盘有房都是顶格社保，甚至2022年3月清盘的末开，有房顶格社保、无房高社保的高门槛下，还炸出4200+入围的摇号当量；
来到2022年11月，悦著云轩318套一次性全开，并非核心的板块小位置和精装虽然劝退了大批购买者，失水准没进入社保排序，但3000+的报名人数也并不少；
其后，2022年12月开盘的揽奥望座即便是商住用地，整盘商业占比几乎超2/3，仅一栋住宅，不像传统意义的住宅拥有大片园林景观的明显硬伤；
而且户型在300-320㎡的顶豪面积段，依然拦不住再次回到世纪城有房顶格社保、无房次顶格的局面。
23年5月杭承府摇号
23年6月潮展云起摇号情况
而接下去，见上图，世纪城红盘顶格社保纪录一直延续到杭承府，虽然有房顶格社保入围的购房者已经从星潮映象府的4286降到了2652户，降了近40%的量，但妥妥的有房顶格才能入围。
到了最近的澄虹府，两次开盘，仅首开有房124个月社保入围；潮展云起更是抛弃了红盘判断依据的社保排序。
在整体红盘不红的大趋势下，世纪城也难以幸免的落入信心下降的漩涡。
再换一个顶流板块-未科的案例。
2022年7月杭珹摇号情况
23年3月枫汀云邸摇号情况
2022年7月杭珹未来中心最后一开：有房顶格社保，无房157个月高社保，E类人才也要4年社保的高门槛入围；
时间来到2022年底，同样绿汀路TOD旁的枫汀云邸开盘，互联网下滑的寒意、科创大走廊倾斜摇号政策影响，以及172㎡起步高改定位，报名人数仅与杭珹筛掉有房非顶格的人数近似；
中签率已经上升了3-9个百分点，廊内已经接近1/5的中签率了，这样的成绩在摇号层面已经难称红盘板块了。
2023年4月枫映华庭摇号情况
汀岸辰风里摇号情况
其后的枫映华庭1千不到的报名人数，廊外16.32%中签率，一个板块三年时间，经历了由宇宙最热的近6万人摇到千人摇再到百人摇的巨大变化。
汀岸辰风里这个6月最后一开，虽然重回千人摇，但廊内近41%的综合中签率，已经是未科核心区近四年内最容易的中签机会之一了；
很明显，一旦市场风吹草动，那些非地理中心的网红板块经历的威胁越大。
再看一个F4板块，中老杭州人喜欢的文晖板块；
当然这个板块还是比较割裂，每次供应时间轴上都相隔比较远；
比如从2020、2021年的望庐、和品到2022年的文樾上府，再到2023年鸽了四年的馥源庭，每年只有一盘上市，供需明显不平衡，在这个前提下，只要位置不拉跨，有不错的表现并不奇怪。
21年12月和品摇号
23年3月枫汀云邸摇号
哪怕和品2021年12月最后一开，在设立有房122个月的入围门槛后的中签率也在13%，报名人数更是达到了5636户；
更遑论2021年8月那次30余盘大对撞首开7400+报名人数的显赫战绩，在一众红盘中也很耀眼。
馥源庭与之对比，虽然中签率相差不大，但和品在抬高社保门槛情况下，报名总数依然比馥源庭高了约1500余户，实际报名人数在7-8千组左右，均价5万级的楼盘已经相当夸张了；
而除了品牌差别外，馥源庭不管是与配套大BOSS——嘉里城的便利度上，还是地铁5号线上盖的交通配套特性上，都要优于和品，这样评估下来，无疑热度下降幅度也不小；
但相较未科、奥体-世纪城的热度下滑没有这么明显，是不是可以得出一个简单的结论：在大家心里，主城中心的稳定性还是强于那些高价差、高倒挂的新城、网红板块？
虽然只是几个板块的市场表现，但足以看到市场的悲观情绪还是比较浓重，毫无疑问，信心不仅对实体经济，对房地产市场走向也具有决定性的意义。
目前购房主力已经非经历过08、15年的那批亲历过市场极寒极热过山车的那批购房者，因此，丧失信心，对市场打击不可谓不大；
当然，另一方面，今年红盘的成色完全有别于2019-2022年的那些几乎覆盖各个价格层面的重磅红盘，不管是板块的层次、供应量，还是倒挂幅度、范围，自住产品层面都今非昔比。
笔者多次说过市场短期和长期的关系，其中短期内核心地段在市场预期的面前优势被放大，这就像李嘉诚的那句大家共识的决定房地产价值的因素“第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”
在这个方面，特别是改善板块，或者说核心、中心板块的稳定性明显好于新城和新兴板块；
这也反向要求今年的那些压箱底的主城宅地要尽快土拍，并且上市，红盘无疑是最容易实现的挽救市场信心的起搏器。
而针对二手房的门槛、税费减免或许也应该要提上日程，毕竟二手房是新房的希望所在，盘活二手房，就相当于盘活新房、盘活土地市场。
全产业链的闭环流动，才是真流动！
作为一个理性的购房者，应该在市场恐慌时要看到希望，在市场狂热中要提防风险，而不是相反。
总听舆论以”君子不立危墙之下“的语调谈论防范风险，你不防逆向思维一下，新房还是机会与风险并存的，想想怎么防范踏空吧！
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文章来源:杭州房叔
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