对话冯仑：未来地产行业会没人关注，正探讨星际移民的方法|“致知100人”23期

对话冯仑：未来地产行业会没人关注，正探讨星际移民的方法|“致知100人”23期

搜狐财经联合《经济》杂志“致敬建国70年”系列访谈——“致知100人”第23期（点击进入专题）

本期嘉宾：万通集团创始人、御风集团董事长 冯仑

在中国改革开放后的商业史上，万通和“万通六君子”是始终绕不过的经典案例。从1991年创立海南万通，到2003年王功权的离开，万通终于仅剩冯仑一人。以江湖的方式进入，并以商人的方式退出，万通六君子的故事成为中国企业界的一段佳话。

商海沉浮三十余年，冯仑见证和经历了中国房地产行业的跌宕起伏。冯仑被大众称之为“地产思想家”，他的思想言论在中国企业界备受推崇，尤其是关于房地产行业的言论。对2019年是否应买房，年初他发表观点称：如果是捡的钱，就去买房；如果是挣的钱，暂时别买。这一观点迅速见于媒体，并引起热议。

2014年,冯仑宣布正式退出万通地产。与其他同代的企业家们一样，冯仑开始走向人生的下半程。他喜欢讲段子，自媒体（冯仑风马牛）经营得风生水起，不输年轻人。他与马云共同创办湖畔大学，与崔永元做脱口秀，还与金星对谈人生，此外，他还成为中国第一颗私人卫星“风马牛一号”的拥有者，并思考星际移民的前景。

不过，冯仑从未离开房地产行业。他现在是御风集团董事长，房地产仍是该公司的主要业务之一。只不过，用他的话说，房地产已进入后开发时代，御风集团做房地产的策略因此也并不同于以往。

冯仑对房地产行业后开发时代的思考集中体现在他的新书中。在出版了《野蛮生长》《理想丰满》《行在宽处》等畅销书后，时隔三年，冯仑的新书《买房这些事儿》出版。8月18日，在新书发布会上，搜狐财经和经济杂志与冯仑进行了独家对话。

冯仑在采访中对搜狐财经讲起段子，他用媳妇比喻房产，来形容“房住不炒”的逻辑。“娶媳妇是生娃的不是坐台的，如果一个媳妇又坐台又生娃，这日子就没法过了。”言下之意是，就像房子是用来住的而不是用来炒的，媳妇是用来生娃的而不是用来坐台的。

冯仑认为，前开发时代的产品单一，价值链单一，商业模式单一，竞争能力主要体现在成本、规模和速成。而在后开发时代，房地产行业将进入全产品线、全价值链和全商业模式的全面竞争状态。

冯仑给进入后开发时代的房地产企业转型提供了三项建议：一是深耕细分领域，二是快速转变商业模式，三是培养并聚集细分领域里所需的专业人才。

“未来二三十年都是后开发时代，房地产行业进入了一个更加持续且全面发展的阶段，这是一件令人高兴的事情。”冯仑说，未来地产商将从媒体视野中逐渐消失，房地产行业也将不再是媒体的宠儿，沦为“三四线明星”。但房地产行业始终将存在下去，只不过其核心竞争力将重点转为地产运营和资产管理方面。

对于住房养老，冯仑认为，目前中国最可行的是社区养老与商业养老相结合的模式。他同时建议，由专业的商业机构来运营和管理政府公共福利性质的养老机构，可提高其效率，改进服务。

冯仑说他更喜欢企业家的角色，他的价值观是做对人生和社会有增量的事情。“翻译成当下的话说就是要追求进步，推动进步。”在他看来，正是这样的价值观为其打破固有的思维框架，并不断拓展人生边界。

万通集团创始人、御风集团董事长 冯仑

搜狐财经&经济杂志：你在新书开头提到房地产的后开发时代，房地产行业后开发时代的特点是什么？

冯仑：房地产的后开发时代是相对于（前）开发时代而言的。

（前）开发时代以住宅为主要产品，商业模式是建了房子卖掉，竞争力重点在成本、规模和速度。（前）开发时代一般在人均GDP达到8000美金之前就结束了，全世界都是这样的规律，人均GDP最多到一万美金，以住宅为核心的快速发展的时代就过去了。

另一个数字指标是，改革开放初期我国人均住宅面积是1.8平方米，现在我国人均住房的面积已经到了39平方米，比肩中等发达国家，甚至超过了日本。这个过程中间，我们人口还翻了一番，可见在（前）开发时代，我们做了非常多的工作，也取得了很大的成绩。

人均GDP达到一万美金之后，房地产行业进入后开发时代。同时，城市化率达到50%以上，人口增速虽在放缓，但是劳动生产率、经济增长还在持续改善中。

后开发时代的基本特征有三个。一是全产品线，具体来说有六大类产品：写字楼、购物中心、度假酒店、物流仓库、健康医疗和教育研发。二是全价值链，从买地到房子出租，一直到金融化产品、不动产金融等全价值链。三是全商业模式，有开发、销售，也有出租、金融投资，各种模式都会出现。

未来二三十年都是后开发时代，房地产行业进入了一个更加持续且全面发展的阶段，这是一件令人高兴的事情。

搜狐财经&经济杂志：在后开发时代，房地产企业如何转型？

冯仑：有三件事情特别重要。

第一，要在后开发时代选择一个细分领域。进入后开发时代后，还能都做六大类产品的房地产公司有两类。一类是金融性机构，如保险公司、寿险公司他们的不动产公司。超级金融机构在后开发时代的机会特别好。另一类是具有政府背景的大型综合房地产公司。其他的民营地产公司一定要在这六大类中，甚至在某一大类中再继续细分，要在细分领域里变得有竞争力。

第二，要快速转变商业模式，由原来的修建-售卖的模式转为以出租经营为主的模式。原来竞争的是售价，现在竞争的是租金；原来竞争的是销售能力，现在竞争的是运营和资产管理能力。所以，房地产商的商业模式要由开发变为投资、开发、运营三分开。

第三，最重要的是尽快培养新人才。房企的竞争力重点转到运营和资产管理，过去的人才不够用，所以要尽快培养和聚集新的专业人才。房企要转型成功，关键还在人才，要能够聚集细分领域中所需的专业运营人才和资产管理人才。

进入后开发时代，这三件事情做好了，哪怕是民营的中小地产公司都会有很好的成长机会。

搜狐财经&经济杂志：你创办风马牛地产学院是否也是基于这点考虑？

冯仑：是的。我们一方面聚焦后开发时代，围绕大健康来做不动产，重点做四大系列产品，即康养社区、健康公寓、疗愈系酒店和医疗中心。

同时，我们也需要专业的学习。团队的水平、运营的能力要通过不断地学习获得，所以风马牛地产学院每年都去日本、纽约和新加坡三个地方学习。我们针对细分领域发展的业务进行针对性的学习。这样一来，每次学习回来，我们的团队，包括我们同行，还有行业中的一些企业都会有很大的进步。

搜狐财经&经济杂志：你觉得未来房地产调控的走向是怎样的？

冯仑：调控走向很清楚。住房的国家定位现在叫“房住不炒”，把它的商品化功能、投资功能和保值功能弱化，并强化它的福利功能、居住功能和保障功能。住房定位改变之后，会有一系列的制度去抑制房价，同时对交易的套利进行限制，再加上未来出台的房产税、遗产税等等，所以未来房地产调控的方向就是让大家在房子上赚钱的欲望降低，让大家拿房子来住。

我老开玩笑说，娶媳妇是生娃的，不是坐台的。如果一个媳妇又坐台又生娃，这日子就没法过了。

大家对于房价直线上涨的预期越来越低，大家以后会以平常心来对待房价。如果说房地产是一个明星的话，前二十年它可以算是一线明星，未来大概它只能是三四线明星。现在发达国家地产商都没人注意，所以，未来地产商会从媒体里慢慢消失。

但是我们的生活离不开房地产行业，特别是在后开发时代，各种各样的空间还是要由地产商来打理。地产商的使命就是创造最具价值的人造空间。我们现在百分之七八十的时间都在人造空间里，在户外的时间非常短，所以说，房地产行业始终存在，但它未来不是明星。

冯仑在其新书发布会上与搜狐财经记者对话

搜狐财经&经济杂志：你觉得应该如何合理地征收房地产税？

冯仑：这个话题讨论了挺长时间了，一直有一些不同的看法。如果按照国外的经验和法律要义看，我们征收房产税的法律依据有点弱，因为房子的地是租的，我把租金都付完了，怎么还要再交税？

所以究竟是叫做地产税还是房产税？土地的租金已经付过了，那就应该是收房产税。如果把土地的成本刨掉，土地在房产的成本中占60%。而且，地在涨，房子没涨，房子是折旧的，那收房产税也收不了多少钱。

这些一直都有争论，政府最近也在修改《物权法》，提到房产可以续期，但是续期的条件和原则还未确定，比如续期如何收费就没确定，只是说按照当时的法律法规办，那当时的法律法规还没出来呢，所以大家就有不确定性。

如果我的房产还剩二十年产权，那该如何收、征收我的房产税？如果续期时我交了很多钱，政府再收我的房产税，那我就没法活了。所以，全国人大委托专家小组在修改《物权法》，这些可能都是要和房产税配套的。

搜狐财经&经济杂志：在国外，以房养老的模式比较普遍，我国则是刚刚起步。你觉得以房养老的模式在中国能发展起来吗？

冯仑：我们的房子是70年的产权，在以房养老的最后时间里，房子产权所剩的时间已经不多了。另外，中国的居住习惯是喜欢老人和孩子不分离。中国文化不太强调个性，而强调共性和集体。家里是老人为家庭和孩子牺牲自己，所以他们的情感纽带，包括经济纽带和生活纽带都特别紧密。

目前中国最可行的是将社区养老与商业养老结合起来的模式。该模式下，老人和子女住在一个社区里，将社区进行适老化改造。社区里面有托老中心，同时又有诊所，有护理服务，还有一些上门服务。可以把社区养老、居家养老和商业养老结合。这样一来，中国传统的家庭结构没有太大变化，同时又改善了老人的生活方式。在这种模式下，老人高兴，子女也高兴，我个人觉得这是中国以房养老的未来趋势。

另一种模式是纯商业化养老，像我们在三亚海棠湾做的康养社区。第一是比较远，第二是比较贵，全国大概不到5%的人口才有能力享受商业化养老。另外，这种模式下，老人还必须是健康的。多数人比较适合居家养老和社区养老，再加商业化养老的一些要素进去。

同时，政府公共福利性的养老机构交由一些商业机构来管理，像酒店管理公司等专门来管理和运营这些养老机构，现在做得也挺成功的，可以帮助这些养老机构提高效率，改进服务。这是中国未来可实施的另一个养老途径，接近于日本的模式。

随着经济社会的发展，我相信未来老年人的生活甚至会比中年时期还幸福。

搜狐财经&经济杂志：在经营企业之外，你做了很多事情，比如做自媒体、录节目、写书、发射私人卫星等。是什么价值观驱动你做这些事情？

冯仑：价值观其实就两个。

第一，做对人生和社会有增量的事情，一直是我所坚持的（价值观），翻译成当下的话，就是要追求和推动进步。

第二，我们公司的价值观是自由、赋能、创造、共享。我们公司的员工享有充分的自由，这样有助于将其的能力和创造力释放出来，来推动我们产品和服务的进步。

至于我们现在的自媒体，原来是万通地产品牌的一部分。现在它是一个独立的事业，这几年也发展得不错，未来它可以按照自己的逻辑去发展。

关于发射卫星和太空移民，我们在探讨星际移民的一种方法。我们去年发射了太空基因库。关于星际移民，马斯克的思路是真身移民，我觉得从长远来看，这个思路不可行。我们的计划是分身计划，就是大家拔根头发，刮点唾液，我给你做成特殊的一个胶囊放在太空存着。

我们马上就会提供这个商业化的服务，例如如果客户想和未来的他遇见，他可以将基因交给我们，我们会在约定的时间，把客户的细胞取走，并放到太空保存起来，等到将来条件成熟时，在客户同意的情况下，我们再用基因编辑的方法再造一个客户出来。这样一来，客户的真身不受影响，所以客户以后可能在某个星球上遇见他自己。这不是我们御风集团在做的项目，是我个人所投资的公司这几年一直在做的事。

（搜狐智库原创稿件，转载请注明：转载自搜狐财经与经济杂志联合打造的“致知100人”系列访谈。）

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