胡葆森：成功企业有清晰价值观；房价不会大涨，也不会大跌|“致知100人”30期
搜狐财经联合《经济》杂志系列访谈——“致知100人”第30期（点击进入专题）
本期嘉宾：建业集团董事长 胡葆森
胡葆森自诩为朴素的狭隘的河南主义者。在全国众多房地产企业中，建业集团以深耕河南本省的省域化发展战略独树一帜。
接受搜狐财经和经济杂志联合访谈的当天，胡葆森正给建业外国语中学的学生讲课。他对学生们强调，伟大的企业应实现物质追求和精神追求高度统一，而成功者一定要具备价值意识。这也是他在采访中时常强调的“初心”。
1976年，胡葆森进入郑州大学外文系英语专业学习。毕业后，胡葆森获河南省对外经济贸易合作厅委派，赴香港参与成立进出口贸易机构，开启了近十年之久的香港工作生涯。这段经历为他积累了国际化的工作经验，同时也坚定了他返乡创业的想法。
“我们这一代人还是有实业报国的情怀。因此，我回到家乡并参与家乡的经济建设，主要还是想回报家乡。”因此，胡葆森将建业集团的初心定为“根植中原，造福百姓”。
“成功企业都有清晰的价值观，这是共同特征。”他说。
1992年5月，胡葆森在郑州成立河南建业房地产开发有限公司，这是河南首家中外合资房地产企业。2002年，中国房地产行业进入快速发展时期。当其他房地产公司纷纷涌向一、二线城市跑马圈地时，胡葆森启动了他的省域化发展战略，加快了向河南地级市的下沉。
截至今年6月底，建业地产已进入河南所有地级城市和84个县级城市。2017年9月30日，建业在濮阳东北庄打造的特色杂技小镇——濮阳建业大集古镇开街迎客，使得建业实现了省、市、县、镇、村“无极市场联动”。胡葆森说，河南是中国的缩影，有1亿的人口和120个城市。“无论有多大的抱负，这个空间都足够我施展了。”
虽然建业集团已经走出河南市场，但胡葆森强调，建业集团的扩张半径控制在500公里内，且多为探索性的项目，河南市场仍然是建业集团的第一要务。
2015年，胡葆森将建业集团的口号由“让河南人民都住上好房子”升级为“让河南人民过上好生活”。与之相应的是建业集团的战略转型：业务重心逐渐由房地产增量市场转向存量市场，由地产的单轮驱动转变为文旅、酒店等多轮驱动。
9月21日，建业·华谊兄弟电影小镇正式启动试运营，这是建业集团战略转型的关键一环。“企业家不能选择夕阳行业，要预测社会发展的趋势。”胡葆森认为，以文旅地产为代表的存量地产市场是未来房地产行业的发展方向。文旅地产在未来3-5年将呈现出快速发展趋势，且将有更多的文旅项目实现盈利。
“我们希望房地产板块、文化旅游板块等能够共同发力，形成上下协同，左右协同，内外协同的局面，构建更大的商业生态。”胡葆森说。
搜狐财经&经济杂志：1982年，你被派往香港参与组建外贸公司，期间去过60多个国家200多个城市，这些国际化经历对你后来的创业有何帮助？
胡葆森：我是在县城长大的，之后到了省城读书。我1979年毕业，1982年便去了香港工作，工作了将近十年时间。我觉得最重要的一个收获是增长了国际视野。
我在香港工作期间所接触的企业、谈判的客户，以及竞争对手都是一些国际企业，它们都是按国际标准来运行企业的，这对我打开国际视野，以及建立做事情的标准都有很大的帮助。
搜狐财经&经济杂志：为什么你却回到河南创业，并且走省域化发展的道路？
胡葆森：在世界游走了十年之后，我愈发认为是政府和市场培养了我。1991年，我下海创业，组织上是特别信任我的，对我也有希望和期待。
我们这一代人还是有实业报国的情怀。因此，我回到家乡并参与家乡的经济建设，主要还是想回报家乡。这也是我所经常讲的初心，即“根植中原，造福百姓”。我怀着这个初心，做出了区域发展战略。
河南这个区域非同小可，它是中国的缩影，有1亿人口，有120个城市。无论有多大的抱负，这个空间都足够我施展了。
搜狐财经&经济杂志：当时为什么选择进入房地产行业？
胡葆森：1992年，小平南巡讲话掀起了改革开放新一轮的热潮，中国的城镇化进程同时在加速。改革开放初期，中国的城镇化率只有18%。到了1990年前后，我印象中的城镇化水平还不到30%。我觉得这是一个巨大的机会。
经过30年的时间，我国的城镇化率达到60%。河南是农业大省，城镇化率低于全国城镇化平均水平8-9个百分点，所以河南的城镇化进程所需的时间更长，所以我们就选择进入河南的房地产市场。
搜狐财经&经济杂志：目前河南省内市场竞争激烈，建业从去年底开始走出河南市场，未来建业集团省外发展的规划是怎样的？
胡葆森：我想借这个机会强调一下，未来建业的市场还是以河南为主。因为我们的根据地在河南，未来的重点还是河南。虽然我们在外面做了几个项目，但这也是探索性的。而且省外市场的扩张还有半径限制，500公里左右是我们走出去的市场范围。
另外，我们走出去的项目主要是轻资产模式，主要还是推广中原文化。我希望媒体不要过分关注建业走出河南的举动，更多还是要关注建业能否一直守住河南这块根据地。三年也好，五年也好，更长时间也好，河南市场一直是建业的第一要务。
搜狐财经&经济杂志：这个半径是如何计算得出的？
胡葆森：主要是基于自己的能力。
比如我们要到河北就很简单，高铁两小时就到了。我们到陕西，不到两个小时也就到了。这与我们的管理效率，包括品牌影响力，以及团队输出的效率等都有关系。
搜狐财经&经济杂志：我国房地产业正处于转型阶段，中国经济不可再倚赖房地产行业。你认为房地产行业未来发展的方向是什么？
胡葆森：未来房地产行业的趋势是平稳发展。
一个行业不可能持续地高速增长，因为这不符合规律。中国的城镇化进程仍未结束，所以房地产行业在未来10-15年，甚至更长的时间内都处于增长期。我相信未来土地价格和房子价格能实现健康平稳，既不会大涨，也不会大跌。
在这种情况下，所谓的房企转型主要有两个方面。第一是增量市场。城镇化进程还没有结束，房企销售额还是能保持10%的增长的。第二是关注存量市场。商场、仓库、工业厂房，以及文旅业态都属于存量的不动产。
未来10-15年，增量市场的增速会放缓。与此同时，存量市场的规模会扩张，价值也在提升。
搜狐财经&经济杂志：今后建业在存量地产方面的发展进程会加快吗？
胡葆森：会加快。目前存量还是占有一定的比例，已经接近一百亿的投资了，我们希望存量市场的增量每年保持平稳的增长。未来三年，我们在存量市场上的投资至少要跨过一百亿的关口。
搜狐财经&经济杂志：有观点认为，房地产下一个“黄金十年”将属于文旅地产。你认为过去20年，80%的文旅地产都不赚钱，但在未来3到5年，文旅地产会呈现快速发展趋势，成功的文旅项目会越来越多。为什么会发生如此变化？
胡葆森：经过40年的改革开放，中国已从一个贫穷的发展中国家发展为一个中等收入阶段的国家。人们的收入在不断增长，人均GDP已接近一万美元。
衣食住行是四大基础需求，到了中等收入阶段后，人们就增加了两大领域的消费。一是健康医疗消费，另一个是文化娱乐消费。衣食住行加上这两大产业，未来将会有六大基础产业。
搜狐财经&经济杂志：文旅地产开发又细分为主题公园模式、文旅小镇模式、景区开发模式和都市消费娱乐模式。你认为哪种模式的发展前景更好？
胡葆森：这个行业还是新兴产业，不同的业态和模式都在探索中。
等到三五年后，大家自然会得出关于投资回报率高低的答案。未来三到五年是探索期，五至八年后才会进入成熟期，那时自然将会给出更专业的答案。
搜狐财经&经济杂志：作为92派企业家的杰出代表，你如何评价这派企业家的精神特质和历史贡献？
胡葆森：家国情怀是92派企业家的一个突出特征。此外，92派企业家还有创新和担当精神。这批企业家下海前有的是学者，有的是老师，有些甚至是干部，他们本身都有这种担当的精神。
另外，这派企业家还有很强的责任感。对国家、社会、团队和客户的责任，在这代企业家身上体现得淋漓尽致。这一代人上过山，下过乡，当过兵，所以承受能力特别强。家国情怀、责任担当、敢为人先，这是92派企业家的突出特点。
新一轮改革开放开始时，正是需要有人站出来的时候，92派企业家这一批人站了出来。我们这一代人肩负了承前启后的责任。我觉得我们在这个过程当中既做好了继承，又做好了传承，把这种企业家精神成功地传递了下去。
搜狐财经&经济杂志：92派企业家探索并创新了企业管理理论，你对商道也颇有研究，你认为企业经营的核心是什么？
胡葆森：首先是企业的价值观，这便是我们所谓的初心。这不光是道德层面的意义，更是规律层面的意义。如果企业没有清晰的价值指向，如果创业者本身的初心不能转换为整个团队内共有的价值，那么这个企业就无法获得成功。成功企业都有清晰的价值观，这是共同特征。
第二，对行业和市场的判断，以及战略方向的选择。成功的企业都有清晰的战略方向。联想、万科、泰康莫不如此。此外，企业家也要有匠人精神，不为外界所动。我觉得坚持做一件事情是企业成功的必备要素。
最后，企业家的忧患意识也非常重要，这样才能不断地超越自我，这是一个企业持续发展的必不可少的要素。
搜狐财经&经济杂志：企业家的战略思维应如何培养？
胡葆森：企业家要学会划两个边界。一个是行业边界，企业家不能选择夕阳行业，也不能老是选红海，要预测社会发展的趋势，尽量寻找蓝海。另一个是市场边界。这两个边界只要划清楚，战略边界就出来了。
另外，我总提到“原点和半径”理论，就是以初心为原点，以能力为半径，去划定行业和市场的发展边界。刚创业时就选择全国化发展战略，那不是找死吗？能力强的公司，半径就越大。
我走出河南，是因为建业现在有能力走出河南了。为什么前20多年不走出河南？因为我们能力不够。
如果企业突然遇到困难了，就要收缩半径，半径是和能力成正比的。当然，边界必须是在国家政策和法律法规允许的范围内。
搜狐财经&经济杂志：建业马上创业30年了，建业30年的发展目标是什么？
胡葆森：我觉得未来3年还是再上一个台阶吧。
过去三年，我们在进行战略转型升级，优先强调的是发展，同时要兼顾转型，即在发展中转型。今年起到未来三年，我们强调的是在转型中发展。前三年的转型探索要有成果。这个成果就是由单一的地产驱动力，变为多轮驱动力。
我们希望房地产板块、文化娱乐板块等能够共同发力，形成上下协同、左右协同、内外协同的局面，构建更大的商业生态。左右协同就是各个板块之间、部门与部门之间、大区与大区之间的协同，上下协同就是集团、大区、项目间的协同，内外协同就是公司内部和战略合作伙伴、客户间的协同发展。
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